Главный финансовый регулятор еврозоны предупредил о широко распространенных проблемах с оценкой банками залогового обеспечения, лежащего в основе десятков миллиардов кредитов на коммерческую недвижимость, подчеркнув, что кредиторы могут недооценивать свою уязвимость перед крахом недвижимости.
Европейский центральный банк проводит проверки банковских процессов на местах с 2018 года, в том числе запрашивает у оценщиков недвижимости подробную информацию о том, как они выполняют свою работу, и обнаружил “ряд проблем в том, как банки заказывают или проводят оценку”.
К ним относятся банки, устанавливающие "рыночную стоимость" на уровне, которого, по их мнению, они могут в конечном итоге достичь в результате продажи актива, а не на том уровне, который они могли бы получить сейчас, - практика, которая особенно вводит в заблуждение во время рыночных спадов, когда оценки банков впоследствии повышаются. По мнению руководителя, этот показатель “часто неправильно понимают или неправильно применяют”.
Инвесторы были обеспокоены тем, что спрос на коммерческую недвижимость, и особенно на офисный сектор, упал во время пандемии. Арендодатели и банки надеялись, что снижение процентных ставок Центральным банком повысит спрос на активы и позволит рынку достичь дна. В среду ЕЦБ предупредил, что это преждевременно из-за проблем с оценками, которые он наблюдает.
Среди других проблем, выявленных ЕЦБ, - недостаточный анализ работы оценщиков, в частности, в связи с одним случаем, когда недвижимость была классифицирована как незанятая, когда в ней находились долгосрочные арендаторы.
По данным Европейского банковского управления, европейские банки выдали кредитов на коммерческую недвижимость на сумму около 1,4 трлн евро, из которых почти 18% относятся ко второй стадии, что означает значительное увеличение кредитного риска.
“Продолжающийся спад на рынке коммерческой недвижимости требует особого внимания, поскольку это может оказать негативное влияние на качество активов некоторых банков”, - говорится в отчете ЕЦБ. “В условиях повышения процентных ставок и снижения спроса на ключевые сегменты заемщики с большей вероятностью столкнутся с проблемами обслуживания долга. Поэтому очень важна тщательная оценка обеспечения”.